Scenario Number 05

大変助かりました。感謝!

【不動産の売却を考えている。知識を持っておきたい。相場観なども知りたい】


お客さま
本日、駐車場になっている空き地を購入したいと言う申し出を管理している不動産屋さんから受けました。どうしたら良いでしょうか?
土地住所 ○○県○○市○○ ○○坪
確か2500万位で母親が30年前に購入して貸家にしていたものを更地にして駐車場に私が変えて今に至ります。
○○駅より徒歩5分
相続で11年前に名義変更して駐車場8台、現在満車一台5000円

①売却の時期は今で良いのか?
アフターコロナでインフレになったら土地は値上がりするのではないか?

②不動産屋は坪30万と言っているが妥当か?
不動産屋。○○不動産担当者には購入希望者がいるのでなるべく早く回答して欲しいと言われている。突然の話にちょっと待って!と回答していますが、今日如何でしょうか?と催促の電話がありました。
相手のいいなりにならないよう、知識を持っておきたい。相場観など知りたいです。
ライフシェルジュ
いつもお世話になっております。 駐車場売却の件、○○市にある不動産屋さん4件に電話にて問い合わせをしました。 本日時点での中間報告をいたします。 下記ご確認くださいませ。

◆㈱○○○○ホーム

TEL-----------
電話口、○○様とおっしゃる男性の方にお話を伺いました。
○○市○○付近で売りたい土地がありますので相場を知りたいとの問い合わせをしました。全国の不動産業者しか見ることができないサイトがあるそうで、そちらを見ていただきました。現在、○○市○○付近で16件売りに出ている土地があるそうです。○○駅から徒歩10分 63坪の土地で25.4万円/坪でした。
こちらの価格は実際に売りに出ている価格なので売れた価格ではございません。
コロナ後の土地の価格について、駅近であったり、土地の形、道路の向きにもよりますがいい土地であれば今後も上がるだろうとの見解でした。
また、土地の売買において、不動産業者への手数料は売買価格の3%+6万円と決まっているそうです。
今回○○様が30万円/坪で売却した場合⇒57.94坪×30万円=17,382,000円
17,382,000円 の3% は521,460円
手数料としては581,460円となります。

◆(有)○○○ハウジング

TEL------------
電話口、男性の方にお話を伺うことができました。
私が○○市○○付近で売りたい土地があるのですが、相場を知りたいと伝えました。
○○市○○付近での坪単価の相場は200,000~250,000円との回答でした。
現在30万円/坪で買いたいと申し出ている不動産屋さんがあるのですが、この価格についてどう思われるかも尋ねました。
30万/坪は結構いい数字ですよ。とのことでした。
コロナ後における土地価格については、○○市あたりの相場はあまり変動しないだろうと仰っていました。

◆○○○ハウス○○店

TEL ------------
土地を探しているのですが、○○市○○付近で60坪くらいで相場を知りたいと問い合わせをしました。
○○市○○付近
駅から7~10分程度での販売価格相場は28万~34万円/坪とのことでした。

◆○○情報館 ○○店

TEL------------
土地を探しているのですが、○○市○○付近で60坪くらいで相場を知りたいと問い合わせをしました。
現在担当者からの回答待ちです。
連絡がきましたら、○○様にご報告いたします。
本日実際に電話で直接話ができた○○市の不動産屋さんは4件となります。
水曜日と第二火曜日が定休日の不動産屋さんが多く、本日は直接お話できた不動産屋さんが少なかったので,改めて木曜日にも問い合わせをかけたいと思います。
お急ぎのところ申し訳ございません。

ご参考までに、○○駅の2020年最新の公示地価は平均29万6969円/坪となっております。
これから調査をしたいと考えている内容は、一年前の○○市○○付近での実勢坪単価、一年前の路線価についても調査いたします。
併せて本日問い合わせができなかった不動産屋さんにも現状の売買価格の相場も確認いたします。
現状の相場と1年前の相場が比較できれば参考になるのでは?と考えていますがいかがでしょうか。
最終的には○○様ご自身の判断となり、私から軽率な考えをお伝えすることはできないのですが、少しでも○○様のお役に立てるよう尽力いたします。
1850万位にならないか?の裏付けになるような情報に近づけるよう調査いたします。
いつもお世話になっております。
ご依頼いただいておりました駐車場売却の件、調査結果をご報告いたします。
タスクアイのブレーンより○○市○○の不動産情報を入手いたしました。業者公開情報から整理したデータをお送りします。添付資料2点ご確認くださいませ。
また、今回の調査結果をもとに売買価格や時期、注意点をまとめました。

◆売却価格について

売買価格30万円/坪は相場より若干上振れした価格になります。
当該価格で売却をしていただいても割安での売却にはならないと思いました。
詳細については、添付資料ご参照くださいませ。

◆売却時期について

無理して直ぐに売却をしなくてもいいと思いますが、ご購入希望者がいらして、
価格も妥当であれば売却してしまってもよいのではと感じました。

◆理由といたしましては

・最寄りの公示地が平成25年まで下落基調の中、その後横ばいとなっていますので、今後の景気変動によってはまた地価が下落基調になる可能性はありそうです。
詳細については、添付【公示‐11】をご参照くださいませ。
・地方の住宅地は過疎化もあり、地域的な選別化が激しく、人気のないエリアでは価格下落が大きくなる傾向にあるようです。
・現在地価が下落しているという指標が無いため、直ぐに売却しなければならない理由がありません。

◆売却に当たっては以下の点をご注意くださいませ。

【注意点】
・駐車場の収支状況がプラスである場合は、近隣の土地価格より上振れする可能性や、収益物件として持ち続ける選択肢も検討できると思いますのでご注意下さい。
・現金化する必要性の有無についても十分ご検討下さいませ。今回はこちらで以上となりますがご不明点等ございましたら、遠慮なくお声がけくださいませ。参考にしていただければ幸いです。
お客さま
大変助かりました。30万では低いと思っておりましたのでまずまず納得して売れそうです。相手がOKなら売却の方向で動きます。既に11年持ち続けておりますが、全く使う当てがありません。
売却して家内の会社、○○株式会社の新規開店資金の準備金としてプールする方向に動きます。
今日は○○不動産が定休日でしたので明日連絡いたします。モヤモヤしていましたが、不動産屋の営業に丸め込まれるのがイヤでしたので、裏付けが取れてとても満足しております。
追加でお調べいただきたいのですが、
・業者の良し悪し
・単価の確認
・要望事項の是非
についてご確認お願いいたします。契約は来年第二週くらいですが、確認後に日程調整します。
ライフシェルジュ
いつもお世話になっております。
先ほどはお電話いただきありがとうございました。メール拝見しました。
買主の会社の情報を詳しく知りたいとのこと。
また、坪単価について再度相場かどうかの確認をしてほしいということですね、かしこまりました。できる限り○○様にご安心していただける様な材料が集まるよう尽力いたします。引き続きどうぞよろしくお願いいたします。
お客さま
頼りにしています。今まで色々お世話になりました。今回が最高に重要だと思えます。お繋がりなれて良かったです。
ライフシェルジュ
いつもお世話になっております。こちらこそ日頃より大変お世話になり、誠にありがとうございます。○○様にタスクアイに加入して良かったと感じていただける様、誠心誠意ご対応させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。
いつもお世話になっております。株式会社○○○について調査いたしましたのでご報告いたします。
・株式会社○○○
【会社概要】
・代表取締役 ○○○○
〔 本社 〕"
〒○○○○○  ○○市○○区○○○
TEL 0120-○○○-○○○
〔 ○○支店 〕
〔 ○○支店 〕
・創業○○○年○月(昭和○○年)
・資本金 ○○○○万円
・事業内容”     "
・従業員数 役員を含む、○○人
・許可・登録
 一級建築士事務所 ○○県知事登録 第○-○○○○-○○○○号
 建設業許可 ○○県知事許可 (特-○○)(般-○○)第○○○○号
 宅地建物取引業者 ○○県知事 (○)第○○○○○号
・顧問
 ○○法律事務所 所属弁護士 ○○○○ 
 税理士法人○○○○会計事務所
・取引金融機関 ○○銀行/○○銀行/○○銀行/○○信用金庫/○○銀行
注文住宅を中心に分譲住宅・リノベーション・テナントビルや貸駐車場運営の不動産業等を○○県を中心に行っているハウスメーカーです。地元○○県に根づいたハウスメーカーで、土地探しからユーザーと一緒に行っているそうです。
大手メーカーでは実現できない価格や、設計士と直接話し合ってユーザーの希望に寄り添ったデザインの住宅建築ができ、住宅に合うインテリアまでプロデュースできるのが強みのようです。顧問に○○法律事務所 所属弁護士 ○○○○氏の記載がありましたがその方が弁護士として実在するか、明日更に調査し改めてご報告いたします。 
■株式会社○○○○の口コミ
口コミサイトでは一般的に否定的な意見が多く、信ぴょう性も低いのであくまでご参考程度にはなりますが、ご報告いたします。

【良い意見】
・無理を言った要望を上手く組み入れてくれて、とても親切です。打ち合わせは週に1度、そのほかは建築家の方とメールでやりとりしています。
・営業の方、設計の方共に自分のわがままをできる限り聞いてくれました。レイアウトも何枚書いてもらったか。何度事務所にわがまま言ってお邪魔したか。とにかく自分の求めていたものをとことん付き合って手掛けてくれた、楽しませてくれた、僕ら夫婦の気分に柔軟に対応してくれた、諸々自分は満足でした。
・自分も最初は他社と比べました。それぞれにいい部分があったけど、自分は何よりお洒落な家が欲しくて、叶えてくれそうなのが○○さんでした。
・造り付けの家具っていいなと思います。その家にしっくりきますよね。

【後ろ向きな意見】
・カタログ請求しても一週間以上経っても届かないし、連絡もなし。
・○○施工、販売の建売を買いました。内覧の際に何カ所か不十分な点があり、指摘すると「何とかします」と言われました。その後、契約しましたが結局いろいろ理由をつけて1つも直してくれませんでした。
・これからの会社だと思います。今はおそらく会社のキャパよりも反響が上回って対応し切れてない状況に感じます。
・我が家は6ヶ月点検も1年点検もとうに過ぎてますが、何の連絡もありませんでした。忘れているかもと言って、こちらから連絡するのは簡単ですが、売ってからの会社の姿勢にガッカリです。

等の意見が書かれておりました。 調査の際にGoogle検索で株式会社○○○と検索したところ、検索候補に「株式会社○○○ 後悔」という検索候補ワードが出てきました。 以上がネット上での情報となります。
○○県内の不動産業者6社電話にて問い合わせをしました。 「○○県内で新築一戸建ての購入を検討しています。知人に株式会社○○○という会社を勧められたが どのような会社なのかご存知であれば教えてほしい。」という内容です。

①○○不動産
男性の方に対応いただき、申し訳ないが聞いたことがないとのことでした。

②○○○○ ○○店
女性の方に対応いただき、社名は聞いたことがあるが、取引はなく、詳しくは分からないとのことでした。

③○○○○ ○○店
○○様(男性)に対応いただき、丁寧に詳しくご説明いただけました。
○○○○建株式会社という会社が運営しており、年間数百棟の戸建てを建設しているそうです。
○○県内では上位のネームバリューが有り、○○グループ(https://www.○○○○)と並ぶ程度ではないかとのことでした。
また、こちらのスタッフに○○○で家を建てた方もいらっしゃるそうで、不動産屋が家を建てる位にいい会社ですよと仰っていました。

④○○○○ ○○店
女性の方に対応いただき、聞いたことがないのでわからないとのことでした。

⑤○○○○○○○○ ○○店
男性の方に対応いただき、○○県内では有名な会社だが、直接取引がないので詳しい情報は分からないとのことでした。

⑥○○○○ ○○店
女性の方に対応いただき、聞いたことがなく、分かりませんとのことでした。

以上が聞き込みで分かった情報になります。本日時点で、株式会社○○○の怪しい情報は見つけることはできませんでした。
■信用情報入手の2つの方法
更に会社の信用情報を入手されたい場合には、2つの方法がございます。

①企業情報調査サービス
・帝国データバンク https://www.tdb.co.jp/index.html
・東京商工リサーチ https://www.tsr-net.co.jp/
企業情報をより詳しく記載されたレポートで知ることができ、企業経営者情報という経営者の履歴等の情報も知ることが出来ます。
ただし、毎月の固定費や月額最低利用料金が設定されており、今回のような場合ですとどうしても料金に対して見合わないものになってしまう可能性が高いです。

②登記情報提供サービス
https://www1.touki.or.jp/gateway.html
詳細な会社情報が記載されており、商号や資本、取締役員の変更の履歴を確認することが出来ます。
■坪単価について
○月○日にご報告しました様に、売買価格30万円/坪は相場より若干上振れした価格ですので、当該価格で売却をしていただいても割安での売却にはならないと感じます。
本日の回答は以上となります。長文となり失礼いたしました。"いよいよ売却とのことで吉田様もご不安が多いことと存じます。
他にも調べてほしい、更に詳しく問い合わせて欲しい等、ご要望がございましたら遠慮なくお声がけくださいませ。
顧問弁護士については明日確認が取れ次第改めてご報告させていただきます。
引き続きどうぞよろしくお願いいたします。
ライフシェルジュ ○○
お客さま
詳細なご報告誠に有難うございます。私も調べますが悪徳では無さそうなので安心しました。弁護士の件よろしくお願いいたします。
ライフシェルジュ
株式会社○○○の顧問弁護士となっている○○○○弁護士について、追加調査いたしましたのでご報告いたします。
まず、株式会社○○○のHPに顧問弁護士として記載されている弁護士名が「○○○○」( ○○法律事務所 )となっており、○○法律事務所https://www○○○○○○○○を検索したところ、「○○○」の情報が表示されました。
○○法律事務所HPの紹介ページに○○弁護士会所属と記載がありました。○○弁護士会、○○法律事務所、株式会社○○○の3か所に電話にて問い合わせいたしました。

◆○○弁護士会
https://www.○○○○○○○○○○○ TEL:○○-○○○○-○○○○
○○法律事務所HPの紹介ページに○○弁護士会所属と記載がありましたので、○○弁護士会へ電話にて○○○○弁護士は○○弁護士会に所属されているか問い合わせしました。
所属していますというご回答をいただきました。

◆○○法律事務所
https://www.○○○○○○ TEL:○○-○○-○○○○
○○法律事務所にも電話にて○○○○弁護士は株式会社○○○の顧問弁護士を担当されているかどうかを問い合わせましたが、担当についてはお答えできませんという回答でした。

◆株式会社○○○
https://○○○○○○○○○ TEL:○○○○-○○○-○○○
○○様(女性)にご対応いただきました。HPに記載されている○○○○氏は○○○弁護士のことかどうか問い合わせしたところ、株式会社○○○のHP製作時の記載の間違いで○が○○になっており、○○○○弁護士のことで間違いありませんと回答をいただきました。
また、同HP内に顧問として記載されている税理士法人○○会計事務所の担当の税理士が居るのかについても併せて質問しましたところ、どういった意図でこのような質問をしているのかと仰っいましたので、○○様のお名前はお出しせずに、とある方の秘書として会社情報を確認するためです。とお答えしました。
そうしましたら、現在すぐにお答えできる状況では無いとのことでした。以上が電話での問い合わせの結果になります。

安心材料になるかわかりませんが、ご参考になりましたら幸いです。
その他ご不明な点等ございましたら遠慮なくお申し付けくださいませ。引き続きどうぞよろしくお願いいたします。
お客さま
色々お調べいただき、かつ何度も電話調査をいただきありがとうございました。
自分ではそこまでは出来ませんので感動いたしました。また、○○○○の○○さまからも、価格や測量の見積もりの妥当性につき昨晩ご連絡いただきました。 ライフシェルジュの○○様、○○○○、○○○不動産からの調査報告を参考に今回の不動産売却を決断いたしました。
今回の件だけでも、タスクアイさまとお付き合いさせていただいた成果は大きいと思います。誠に有難う御座います。感謝申し上げます。